כשמשווים השקעות כולם מסתכלים על הרווח כמעט אף אחד לא מסתכל

אבל יש שאלה אחת שכמעט תמיד נשארת מחוץ לחישוב מה יקרה לערך של הכסף עצמו לאורך השנים? שי שטרן, בעלים, יזם ומשקיע טוען שזו אחת הנקודות הכי פחות מדוברות בעולם ההשקעות. כי לפעמים הסיפור האמיתי הוא לא רק כמה כסף הרווחת, אלא מה קרה בזמן הזה לכסף שהשקעת ולכסף שלווית. כשאנשים בודקים השקעת נדלן, הם בדרך כלל מסתכלים על שלושה דברים: כמה עולה הנכס, כמה שכירות הוא מייצר. וכמה הוא יהיה שווה בעתיד. אבל שי שטרן, טוען שיש עוד נתון חשוב מאוד שכמעט אף אחד לא מכניס לחישוב. מה קורה לערך של הכסף לאורך השנים? לדבר הזה קוראים אינפלציה. וזה נשמע מסובך, אבל הרעיון דווקא פשוט מאוד. אם לפני עשרים שנה במאה שקל היו קונים לך עגלה מלאה יותר בסופר והיום הם קונים פחות אז המשמעות היא שהכסף נשחק, אותו מספר נשאר כתוב על השטר אבל הוא קונה פחות וזה בדיוק המקום שבו נדלן עם מימון הופך להיות מעניין. נניח שקנית היום נכס בשני מיליון שקל, מיליון שקל הבאת מהבית ומיליון שקל קיבלת מהבנק כהלוואה. רוב האנשים יסתכלו על הנכס האם הוא יעלה במחיר, כמה שכירות אקבל, כמה ריבית אשלם, אבל יש עוד שאלה, כמה יהיה שווה מיליון שקל בעוד עשרים שנה? אם האינפלציה תהיה בממוצע שלושה אחוז בשנה, אז מיליון שקל בעוד עשרים שנה יהיו שווים בערך כמו 550 אלף שקל במונחים של כוח הקנייה של היום וזה משנה את כל הדרך שבה מסתכלים על החוב כי קיבלת מהבנק היום מיליון שקל עם כוח קנייה של מיליון שקל, אבל לאורך השנים אתה מחזיר את ההלוואה בכסף שכוח הקנייה שלו נמוך יותר. במילים פשוטות, החוב יכול להישאר גדול על הנייר אבל להיות קטן יותר בחיים האמיתיים. שטרן מסביר את זה בדרך פשוטה. תחשבו על משכנתה של 6000 שקל בחודש. היום 6000 שקל יכולים להיות סכום משמעותי מאוד למשפחה אבל אם בעוד חמש עשרה שנה המשכורות עלו, שכר הדירה עלה והמחירים במשק עלו, אותם 6000 שקל כבר יכולים להרגיש אחרת לגמרי. המספר לא בהכרח השתנה, אבל המשקל שלו בתוך החיים שלך השתנה. ופה נמצא אחד הרעיונות הגדולים בהשקעות נדלן. האינפלציה לא רק שוחקת את הכסף שלך בתנאים מסוימים היא גם שוחקת את החוב שלך. וכאן עולה שאלה מעניינת האם בעצם המשקיע מעביר חלק מבעיית האינפלציה לבנק? התשובה היא שבמקרים מסוימים כן, אם קיבלת הלוואה ארוכת טווח בריבית קבועה שאינה צמודה למדד אז ככל שהכסף נשחק כך גם הערך הריאלי של החוב שלך נשחק אבל חשוב להבין שגם הבנק יודע את זה הבנק מתמחר ריבית סיכון וציפיות לאינפלציה בתוך ההלוואה הוא לא נותן כסף בחינם ולכן הרעיון איננו לנצח את הבנק, הרעיון הוא להבין איך כסף עובד לאורך זמן. שטרן מנסח את זה כך, כשאני מחזיק מיליון שקל במזומן, האינפלציה עובדת נגדי, כשאני מחזיק נכס ובמקביל יש לי חוב נכון לטווח ארוך, חלק מהאינפלציה יכולה לעבוד דווקא לטובתי, וזה בדיוק המקום שבו ההשוואה הרגילה בין נדלן להשקעות אחרות יכולה להיות מטעה. אנשים אומרים אם דירה נותנת לי 4 אחוז ושוק ההון אולי נותן לי 7 אחוז למה שאקנה דירה? אבל זאת לא תמיד השוואה מלאה, בנדלן יש שכירות יש אפשרות לעליית ערך יש מינוף ויש דבר נוסף, שכמעט אף אחד לא מכניס לשיחה, השחיקה הריאלית של החוב לאורך זמן זה לא אומר שנדלן תמיד עדיף וזה לא אומר שכל הלוואה היא טובה אם המשכנתה צמודה למדד או שהריבית בה משתנה, חלק מהאינפלציה יכול לחזור אל המשקיע ולהגדיל את ההחזר או את יתרת החוב ולכן מינוף צריך להיות מחושב ולא אוטומטי. אבל העיקרון נשאר. משקיע טוב לא בודק רק מה הנכס יעשה הוא בודק גם מה הכסף יעשה הוא לא שואל רק כמה הנכס יהיה שווה בעוד עשרים שנה הוא שואל גם כמה החוב יהיה שווה בעוד עשרים שנה וזה אולי אחד ההבדלים הגדולים בין מי שרואה דירה לבין מי שמבין השקעה המשפט שמסכם את הרעיון כולו הוא פשוט האינפלציה לא נעלמת השאלה היא רק באיזה צד שלה אתה נמצא