“הישראלים מסתכלים על הריבית במקום על העסקה עצמה”
ראיון מיוחד עם רוני דנן, לשעבר מנהל תחום האשראי משקי בית בבנק אוצר החייל, על הפחד מהמשכנתאות, הטעויות של הציבור והדרך לבנות החלטה כלכלית נכונה ב 2026
בשנים האחרונות שוק המשכנתאות בישראל השתנה בצורה חדה.
הריבית עלתה במהירות, ההחזרים החודשיים התייקרו, ומשפחות רבות מצאו את עצמן עוצרות הכול וממתינות “לזמן נכון יותר”.
אבל דווקא בתוך התקופה הזאת, יש מי שסבורים שהציבור מסתכל על השוק בצורה חלקית בלבד.
רוני דנן, לשעבר מנהל תחום אשראי בסניפים רבים במשך שנים רבות ובעל ניסיון עשיר ורב בניהול אשראי ומשכנתאות למשקי בית, מסביר למה הציבור מתמקד יותר מדי בריבית ופחות מדי באיכות העסקה, איך באמת צריך לבחון משכנתא, ולמה לפעמים המתנה ארוכה עולה הרבה יותר מהתייקרות זמנית בהחזר החודשי.
שאלה: הציבור מרגיש שהמשכנתאות הפכו כמעט בלתי אפשריות. זה באמת המצב?
רוני דנן:
“המשכנתאות בהחלט התייקרו ביחס למה שהציבור התרגל אליו בשנים של ריבית נמוכה מאוד, אבל צריך להסתכל על התמונה המלאה.
הטעות של הרבה אנשים היא שהם בוחנים רק את גובה ההחזר החודשי ולא את כל העסקה.
משכנתא היא לא רק ריבית.
היא שילוב של:
* מחיר רכישה
* הון עצמי
* תכנון פיננסי
* יכולת החזר
* ואופק כלכלי נכון למשפחה
ולפעמים אנשים מפסידים עסקה טובה בגלל פחד רגעי מהריבית.”
“הציבור מחכה לריבית נמוכה יותר ובינתיים משלם יותר על הנכס”
שאלה: אתה בעצם אומר שלפעמים דווקא בתקופה כזאת נוצרת הזדמנות?
רוני דנן:
“בהחלט.
בתקופות של ריבית נמוכה מאוד, כמו שראינו בעבר, אנשים שילמו מחירים גבוהים מאוד על נכסים כי כולם רצו לקנות מהר.
היום המציאות שונה.
יש יותר זמן לבדוק.
יש יותר משא ומתן.
יש יותר גמישות מצד מוכרים וקבלנים.
ולכן צריך להסתכל על מחיר הכניסה לעסקה.
אם משפחה מצליחה לרכוש נכס במחיר נמוך יותר ב 100 או 150 אלף שקל לעומת מה שהיה אפשרי בשוק חזק יותר, זו הטבה כלכלית משמעותית מאוד.
ריבית משתנה לאורך השנים. תמיד ניתן לבצע מיחזור ולהנות מירידות ריבית שחלות במהלך השנים.
מחיר רכישה נשאר.”
שאלה: מה הטעות הכי גדולה שמשפחות עושות היום?
רוני דנן:
“שהן בודקות כמה הבנק מוכן לתת להן במקום לבדוק מה נכון להן.
אלו שני דברים שונים לגמרי.
הבנק בודק יכולת החזר לפי מודלים פיננסיים ורגולציות שברור שלא מתאימים לכולם וצריך התאמה אישית
אבל משפחה צריכה לבדוק גם:
* איכות חיים
* יציבות תעסוקתית
* ילדים
* הוצאות עתידיות
* ורמת החיים שהיא רוצה לשמור עליה
משכנתא טובה היא לא המשכנתא הכי גדולה שאפשר לקבל.
היא המשכנתא שמאפשרת למשפחה לישון טוב בלילה.”
“התקופה הזאת מחזירה את השוק להתנהלות בריאה יותר”
שאלה: מה השתנה אצל הבנקים בשנים האחרונות?
רוני דנן:
“הבנקים הפכו זהירים יותר וזה טבעי.
המערכת הפיננסית היום בודקת בצורה הרבה יותר עמוקה:
* יציבות תעסוקתית
* התנהלות פיננסית
* יכולת החזר אמיתית
* והתמודדות עם שינויים בריבית
וזה דווקא תהליך בריא.
כי בסופו של דבר, אשראי נכון צריך לשרת את הלקוח לאורך שנים, לא רק לאפשר עסקה ברגע נתון.”
שאלה: אתה רואה הרבה אנשים שפועלים מתוך פחד?
רוני דנן:
“המון.
יש פחד להתחייב.
יש פחד לטעות.
יש פחד שהמחירים ירדו יום אחרי הקנייה.
אבל המציאות היא שאין תזמון מושלם.
מי שמנסה לחכות לרגע שבו הכול יהיה ברור ובטוח, בדרך כלל מגלה שהשוק כבר התקדם.
החלטה נכונה בנדל״ן צריכה להתבסס על:
* יכולת כלכלית
* צורך אמיתי
* ותכנון לטווח ארוך
לא על פחד.”
“משפרי דיור צריכים להסתכל על כל המהלך, לא רק על הריבית”
שאלה: מה היית אומר היום למשפרי דיור שיושבים על הגדר?
רוני דנן:
“שהם צריכים לבחון את כל המשוואה.
מי שמוכר וקונה באותו שוק מושפע משני הצדדים.
אם יש היום יותר גמישות במחירי עסקאות, זה משפיע גם על הדירה שהם מוכרים וגם על הדירה שהם קונים.
ולפעמים אנשים מפספסים שנים של איכות חיים בגלל ניסיון לתזמן את הריבית בצורה מושלמת.
בסוף, בית הוא לא רק עסקה פיננסית.
הוא המקום שבו המשפחה שלך חיה.”
שאלה: איך ייראה לדעתך עולם המשכנתאות בעוד עשר שנים?
רוני דנן:
“אני חושב שהציבור יהיה הרבה יותר מודע לכסף שלו.
אנשים יבינו שמשכנתא היא לא רק שאלה של ‘כמה אני יכול לקבל’, אלא איך אני בונה לעצמי יציבות כלכלית לאורך שנים.
הדור הבא כבר פחות מחפש להרשים.
הוא מחפש:
* יציבות
* ביטחון
* תכנון נכון
* ואיכות חיים.”
שאלה: משפט אחרון?
רוני דנן:
“החלטה טובה בנדל״ן לא נמדדת רק בריבית שקיבלת מהבנק.
היא נמדדת ביכולת שלך לבנות עסקה שתשרת את החיים שלך גם בעוד עשר ועשרים שנה.”